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So nutzen Vermieter die Gebäudeabschreibung optimal

Die Absetzung für Abnutzung gehört zu den wichtigsten steuerlichen Instrumenten für Immobilieneigentümer. Mit der AfA Abschreibung Mietwohnung Vermieter können Vermieter die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes über Jahrzehnte steuerlich geltend machen. Gleichzeitig senkt die AfA die steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erheblich. Entscheidend ist: Viele Vermieter nutzen die AfA nicht optimal, weil sie den Gebäudeanteil zu niedrig ansetzen oder die falschen Abschreibungssätze verwenden. Deshalb erklärt dieser Beitrag die verschiedenen AfA-Modelle, die korrekte Berechnung und die wichtigsten Gestaltungsmöglichkeiten für private Vermieter.

AfA Abschreibung Mietwohnung – Grundlagen und gesetzliche Basis

Die Rechtsgrundlage für die Gebäudeabschreibung findet sich in § 7 Abs. 4 und Abs. 5 EStG. Entscheidend ist: Jeder Vermieter darf die Anschaffungs- oder Herstellungskosten seines Gebäudes über die voraussichtliche Nutzungsdauer linear abschreiben. Darüber hinaus beginnt die AfA im Monat der Anschaffung und endet, wenn das Gebäude aus dem Vermietungsbestand ausscheidet. Konkret bedeutet das: Kauft der Vermieter eine Wohnung im September, darf er im ersten Jahr nur vier Zwölftel der Jahres-AfA ansetzen. Gleichzeitig muss der Vermieter die AfA in der Steuererklärung jedes Jahr geltend machen. Allerdings geht die AfA verloren, wenn der Vermieter sie in einem Jahr nicht ansetzt. Deshalb sollte jeder Vermieter die Abschreibung konsequent nutzen. Ebenso ist die AfA bei Vermietungsverlusten besonders wertvoll, weil sie das Gesamteinkommen mindert.

AfA Abschreibung Mietwohnung Vermieter – Die verschiedenen Abschreibungssätze

Der Gesetzgeber unterscheidet die AfA-Sätze nach dem Fertigstellungsdatum des Gebäudes. Entscheidend ist: Für die meisten Mietwohnungen gelten folgende Sätze. Gebäude, die vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellt wurden, können mit 2,5 Prozent jährlich über 40 Jahre abgeschrieben werden. Darüber hinaus gilt für Gebäude mit Fertigstellung zwischen 1925 und 2022 ein AfA-Satz von zwei Prozent über 50 Jahre. Konkret bedeutet das bei einem Gebäudewert von 250.000 Euro eine jährliche Abschreibung von 5.000 Euro über 50 Jahre. Gleichzeitig hat der Gesetzgeber für Neubauten ab 2023 den AfA-Satz auf drei Prozent über rund 33 Jahre erhöht. Allerdings gilt der erhöhte Satz nur für Gebäude, deren Bauantrag nach dem 31. Dezember 2022 gestellt wurde.

Deshalb profitieren Vermieter, die neu bauen, von einer deutlich schnelleren Abschreibung. Ebenso können Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen eine Sonder-AfA nach § 7b EStG nutzen. Diese ermöglicht eine zusätzliche Abschreibung von fünf Prozent jährlich in den ersten vier Jahren. Folglich kann der Vermieter in den ersten vier Jahren insgesamt 20 Prozent zusätzlich zur regulären AfA abschreiben.

Gebäudeanteil und Grundstücksanteil korrekt aufteilen

Die Aufteilung des Kaufpreises in Gebäude- und Grundstücksanteil ist der wichtigste Schritt bei der AfA Abschreibung Mietwohnung Vermieter. Entscheidend ist: Nur der Gebäudeanteil ist abschreibungsfähig, der Grundstückswert nicht. Darüber hinaus akzeptiert das Finanzamt in der Regel die vertragliche Kaufpreisaufteilung, sofern sie nicht offensichtlich missbräuchlich ist. Konkret sollte der Vermieter im Kaufvertrag eine möglichst hohe Zuordnung zum Gebäudeanteil anstreben, da dies die jährliche AfA erhöht. Gleichzeitig muss die Aufteilung wirtschaftlich plausibel sein. Allerdings hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass die pauschale Aufteilung durch das Finanzamt nicht immer sachgerecht ist.

Deshalb kann der Vermieter die Aufteilung durch ein Sachverständigengutachten nachweisen. Ebenso stellt die Finanzverwaltung eine Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung bereit, die auf dem Sachwertverfahren basiert. Folglich hat der Vermieter mehrere Möglichkeiten, den Gebäudeanteil nachzuweisen. In Innenstadtlagen mit hohen Grundstückspreisen liegt der Grundstücksanteil häufig bei 40 bis 60 Prozent. In Randlagen kann der Gebäudeanteil hingegen 70 bis 80 Prozent betragen.

Sonder-AfA nach § 7b EStG für Mietwohnungsneubau

Die Sonder-AfA nach § 7b EStG bietet Vermietern einen zusätzlichen Anreiz für den Mietwohnungsneubau. Entscheidend ist: Der Vermieter kann neben der regulären AfA in den ersten vier Jahren jeweils fünf Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten zusätzlich abschreiben. Darüber hinaus dürfen die Baukosten eine bestimmte Obergrenze pro Quadratmeter Wohnfläche nicht überschreiten. Konkret lag die Baukostenobergrenze zuletzt bei 5.200 Euro pro Quadratmeter. Gleichzeitig betrug die Bemessungsgrundlage für die Sonder-AfA maximal 4.000 Euro pro Quadratmeter. Allerdings muss der Vermieter die Wohnung mindestens zehn Jahre lang vermieten, sonst droht eine Rückforderung der Sonder-AfA. Deshalb eignet sich das Modell nur für langfristig orientierte Investoren. Ebenso schließt die Sonder-AfA Luxuswohnungen aus, deren Baukosten die Obergrenze übersteigen.

AfA Abschreibung Mietwohnung Vermieter – Nachträgliche Anschaffungskosten und Modernisierung

Nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage. Entscheidend ist: Investitionen, die den Standard der Immobilie wesentlich anheben, werden als Herstellungskosten aktiviert und über die Restnutzungsdauer abgeschrieben. Darüber hinaus gilt die anschaffungsnahe Herstellungskosten-Regel: Renovierungskosten innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf, die 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten übersteigen, müssen über die AfA abgeschrieben werden. Konkret bedeutet das: Bei einem Gebäudekaufpreis von 200.000 Euro liegt die Grenze bei 30.000 Euro. Gleichzeitig zählen alle Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen in diesem Zeitraum zusammen. Allerdings können Vermieter die Investitionen auch als sofortigen Erhaltungsaufwand absetzen, wenn sie die Grenze nicht überschreiten.

Deshalb sollte der Vermieter bei einem Immobilienkauf die Renovierungsplanung steuerlich mit dem Kaufzeitpunkt abstimmen. Ebenso empfiehlt es sich, größere Sanierungsmaßnahmen auf einen Zeitpunkt nach Ablauf der Dreijahresfrist zu verschieben. Folglich lässt sich durch geschickte Planung der Zeitpunkt der steuerlichen Entlastung steuern.

Häufige Fehler bei der AfA Abschreibung Mietwohnung Vermieter

Viele Vermieter verschenken durch vermeidbare Fehler bei der AfA erhebliche Steuervorteile. Entscheidend ist: Der häufigste Fehler besteht darin, den Gebäudeanteil am Kaufpreis zu niedrig anzusetzen. Darüber hinaus vergessen manche Vermieter, die Kaufnebenkosten dem Gebäudeanteil zuzuordnen. Konkret gehören die anteiligen Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklergebühren zur AfA-Bemessungsgrundlage. Gleichzeitig darf der Vermieter die AfA nicht für das Grundstück ansetzen. Allerdings passiert es häufig, dass Vermieter die AfA in einem Verlustjahr nicht geltend machen und sie dadurch endgültig verlieren. Deshalb muss die Abschreibung in jedem Jahr der Vermietung in der Steuererklärung angesetzt werden. Ebenso dürfen Vermieter die AfA nach einem Eigentümerwechsel innerhalb der Familie nicht erneut mit den vollen Anschaffungskosten beginnen. Folglich tritt der Erbe oder Beschenkte in die laufende AfA des Vorgängers ein.

AfA bei Eigentumswohnungen und Erbschaft

Bei Eigentumswohnungen und geerbten Immobilien gelten besondere Regeln für die Abschreibung. Entscheidend ist: Der Käufer einer Eigentumswohnung erwirbt anteilig auch Gemeinschaftseigentum wie das Dach, die Fassade oder das Treppenhaus. Darüber hinaus gehört der anteilige Grundstückswert zum nicht abschreibungsfähigen Teil. Konkret muss der Vermieter den Kaufpreis der Eigentumswohnung in drei Komponenten aufteilen: Wohnungsanteil am Gebäude, Anteil am Gemeinschaftseigentum und Grundstücksanteil. Gleichzeitig sind Wohnungs- und Gemeinschaftseigentumsanteil zusammen abschreibungsfähig. Bei geerbten Immobilien übernimmt der Erbe die laufende AfA des Erblassers. Allerdings kann der Erbe die Erbschaftsteuer nicht in die AfA-Bemessungsgrundlage einbeziehen. Deshalb bleibt die Abschreibungsbasis bei einer Erbschaft unverändert. Ebenso tritt der Beschenkte bei einer Schenkung in die AfA des Schenkers ein.

Checkliste: AfA Abschreibung Mietwohnung Vermieter – Optimale Nutzung

• AfA-Satz korrekt bestimmen: Vor 1925 fertiggestellt: 2,5 Prozent. Ab 1925 bis 2022: 2 Prozent. Neubau ab 2023: 3 Prozent. Den Bauantragszeitpunkt dokumentieren.
• Gebäudeanteil maximieren: Im Kaufvertrag eine plausible, möglichst hohe Zuordnung zum Gebäude vereinbaren. Bei Bedarf ein Sachverständigengutachten einholen.
• Kaufnebenkosten einrechnen: Anteilige Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklergebühren dem Gebäudeanteil zuordnen und in die AfA-Bemessungsgrundlage aufnehmen.
• Sonder-AfA prüfen: Bei Neubau mit Baukosten unter 5.200 Euro pro Quadratmeter die Sonder-AfA nach § 7b EStG beantragen. Zehnjährige Vermietungspflicht beachten.
• AfA jedes Jahr ansetzen: Die Abschreibung geht verloren, wenn sie in einem Jahr nicht geltend gemacht wird. Auch in Verlustjahren konsequent abschreiben.
• Anschaffungsnahe Herstellungskosten beachten: In den ersten drei Jahren nach dem Kauf Renovierungskosten unter 15 Prozent des Gebäudewerts halten. Größere Maßnahmen auf später verschieben.

Rechtlicher Disclaimer

Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar. Die Wirksamkeit einzelner Mietvertragsklauseln hängt vom konkreten Einzelfall ab. Bitte konsultieren Sie im Zweifelsfall einen Fachanwalt für Mietrecht.