Welche Klauseln in der Hausordnung sind zulässig und welche nicht?
Nicht alle Regeln, die der Vermieter in seiner Hausordnung aufstellt, sind erlaubt und somit verbindlich. Im Zweifelsfall sollten diese von einem Anwalt überprüft werden und gegebenenfalls wird dann vor Gericht geklärt, ob die einzelnen Punkte wirksam sind oder nicht. Damit Sie nicht direkt zum Rechtsanwalt müssen, ist hier eine Übersicht über die wichtigsten Regelungen.
Vereinbarungen über die gegenseitige Rücksichtnahme, die in der Hausordnung geregelt sein dürfen
Zu den Dingen, die der Vermieter aufnehmen kann, gehören die Ruhezeiten. Er entscheidet, in welchem Zeitraum und in welchem Umfang diese einzuhalten sind, am besten detailliert. Hierzu zählen beispielsweise das Musizieren und Musik hören, laute Hausarbeit mit Elektrogeräten wie Waschmaschine und Staubsauger und handwerkliche Arbeiten. Der Hauseigentümer darf auch Regelungen bezüglich des Badens und Duschens machen, allerdings darf es kein striktes Verbot geben. Wird auf eine Beschränkung der anhaltenden Wasserlaufgeräusche auf 30 Minuten hingewiesen, ist dies zulässig. Ebenso kann der Vermieter nicht einfach Kinderlärm verbieten, sondern die Eltern lediglich darauf hinweisen, dass sie versuchen mögen, die Ruhezeiten einzuhalten. Weiterhin darf in der Hausordnung das Benutzen von Gemeinschaftsräumen und -flächen geregelt sein. Hierzu gehören unter anderen der Garten, Spielplatz, Grünfläche, Waschküche und Fahrradkeller. Ob der Innenhof benutzt werden darf, ist ebenfalls regelbar, da es kein automatisches Mitbenutzungsrecht gibt. Im Mietvertrag kann dies jedoch gesondert festgelegt sein.
Vereinbarungen über die Sauberkeit, die in der Hausordnung geregelt sein dürfen
Der Vermieter kann die Treppenhausreinigung in dem Umfang bestimmen, dass er angibt, wie oft die Mieter zu kehren und wischen haben. Er darf jedoch nur die Zeiträume vorgeben, beispielsweise „wöchentlich“ oder „monatlich“. Mit welchen Reinigungsmitteln, an welchen Tagen und sogar Uhrzeiten die Mietparteien dies erledigen müssen, hat er nicht zu bestimmen. Der Vermieter darf entscheiden, wo und wie der Müll entsorgt wird und ob die Mülltonnen für die Müllabfuhr rausgestellt werden oder nicht.
Vereinbarungen über die Sicherheit, die in der Hausordnung geregelt sein dürfen
Der Vermieter entscheidet über die Türschließzeiten, solange sie ortsüblich sind, beispielsweise um 22 Uhr. Zum Freihalten der Fluchtwege darf der Hauseigentümer Verbote aussprechen, die sich um das Unterstellen und Abstellen von Kinderwagen, Sportgeräten oder sonstigen Gegenständen drehen. Hierzu gehören der Hausflur und die Gemeinschaftsräume und -flächen. Zudem darf er untersagen, dass in den Räumen, die gemeinschaftlich genutzt werden, gefährliche Objekte gelagert werden. Ein Rauchverbot für die Mietwohnung oder das eigene Kellerabteil darf er nicht aussprechen, wohl aber für die von allen Mietern zugänglichen Bereiche und Räume. Dies beinhaltet Treppen, Hauseingangsbereich und -flur, Aufzüge und Entsprechendes. Mit dem Winterdienst verhält es sich ähnlich der Treppenhausreinigung: Der Vermieter entscheidet, in welchem Rhythmus die Parteien Schnee räumen müssen und wo genau. Ist diese Verpflichtung jedoch nicht im Mietvertrag vereinbart, besteht für den Mieter keine Pflicht dazu. Erfolgt die Räumung durch einen Winterdienst, können die Kosten auf die Mietparteien umgerechnet werden.
Was der Vermieter in der Hausordnung nicht verbieten darf
Der Hauseigentümer kann kein generelles Verbot für das Abstellen von Rollatoren und Kinderwagen aussprechen, sofern ausreichend Platz vorhanden ist und niemand behindert wird. Auch eine strikte Untersagung für nächtliches Baden und Duschen, Tierhaltung sowie Spielen von Kindern ist unrechtmäßig. Er kann ebenso wenig vorschreiben, wann und wo Sie Ihre Kleidung waschen und wo Sie diese trocknen dürfen. Unwirksam ist zudem, wenn der Vermieter den eigenen Besuch und damit verbundene Berechtigungen bestimmen will, beispielsweise wer kommen darf, wer nicht und ob der Gast das Recht hat, in der Mietwohnung zu übernachten. Falls keine alternativen Abstellmöglichkeiten für Fahrräder vorhanden sind, kann der Hauseigentümer nicht komplett verbieten, dass der Haushof dafür benutzt werden darf. Es ist nicht erlaubt, den Winterdienst nur über die Hausordnung auf die Mietparteien zu übertragen. Das muss im Mietvertrag vereinbart sein.
Das leidige Thema: Grillen
Das Grillen auf dem Hof oder Balkon ist oft ein Streitthema, auch vor Gericht. Hier gibt es keine pauschalen Aussagen und Urteile, da dies vom Einzelfall abhängt. Ein guter Draht zu den Nachbarn, eventuell sogar mit einer Einladung zum Mitgrillen, hilft oft schon. Zudem sollten Sie darauf achten, dass sich sowohl die Häufigkeit in Grenzen hält als auch die Rauch- und Geruchsbildung. Es ist ebenso wenig vorteilhaft, wenn beim Grillen laute Geräusche sind, die besonders spät abends stören können, beispielsweise Gelächter der Beteiligten, Geschirr- und Besteckgeklapper sowie Tisch- und Stühlerücken. Hier sollten Sie den Focus auf gegenseitige Rücksichtnahme legen.
Ich find es immer schade, dass derartige Beiträge selten Möglichkeiten umfassen, wie man derartiges nachträglich noch ethabliert bekommen kann. Man gehe davon aus, da ist zb. ein Nutzungsrecht zugesprochen für Hof, Garten, Terrasse oder Fahrradkeller, doch betreffende Parteien missachten, dass damit auch eine Verpflichtung die betreffenden Bereiche sauber zu halten einhgergeht. Es sollte doch eigentlich selbstverständlich sein. Wenn man durch Gutmütigkeit und im Zuge eines angenehmen, vor Allem aber menschlichen, neuen Mieter – Vermieter Verhältnis nun darüber hinwegsah, da etwas schriftliches zu erzeugen, sodass dies im Zuge von entstehenden Schwierigkeiten gelte, kommt sicherlich gerade bei privaten Vermietungssituationen öfter vor als man glauben mag.
Wie aber lässt sich diese Situation dann lösen?
Winterdienst auf einem Dorf beispielsweise, wo kein Dienst der Stadt dafür existent ist, müsste doch offenkundig, ganz automatisch verpflichtend machen, dass Mietparteien sich hier aktivieren müssen!
Sauberkait auf dem Hof, Garten und Terrassenpflege, die Mülltonnen an die Straße stellen. All das sollte doch automatisch – selbsterklärend – für diese Umstände und Bedingungen gelten müssen!
Ich frage mich was rechtfertigt, dass hier der Vermieter zum Dienstleister werden muss, der sich um alles kümmert? Letztendlich geht es um den Besitz eines Menschen, der leihweise an jemanden übertragen worden ist und rein von diesem Standpunkt, ist doch ganz automatisch darauf zu achten dass da mit etwas pfleglich und sorgsam umgegangen wird. Natürlich muss irgendwo eine Grenze gezogen werden, das ist ganz logisch und auch richtig so. Es darf doch aber keine solche Ausnutzung der Gutmütigkeit des Menschen passieren, der sich eben einfach folgerichtig, menschlich verhält, indem er auf die uns alle störende übertriebene Bürokratie verzichtet und vielleicht sogar in einer Notsituation, das Objekt zur Miete mit Verständnis zur Verfügung stellt?!
Ich finde in diesen Beiträgen sollten mehr Richtungen und Möglichkeiten hergeleitet werden, um gerade schwierige Situationen nochmals besser und vor allem rechtssicher klären zu können.
Wenn ich mit dem Rad an einem Auto entlangschramme, habe ich auch die Kosten hierfür zu übernehmen. Ist es in der Betrachtung des Hausbesitzes denn etwas anderes? Nein! Ist es wohl kaum. Denn wenn das Unkraut am Haus entlang wächst und Schäden an der Fassade verursachen kann, sodass Wasser in die Substanz und Wohnräume eintreten kann, dann ist doch die Substanz des Hauses in Gefahr. Auch die Gefahr der Minderung des Wertes, allein dadurch dass keine Sorgfaltspflichten wahrgenommen werden, Müll und Zigarettenkippen auf dem Hof oder in der Einfahrt herumfliegen, das Umfeld beeinträchtigen, neue Interessenten – ob Käufer oder Mieter – abschrecken und somit ein ganz klarer, wirtschaftlicher Schaden entsteht, muss doch klar und verständlich sein.
Natürlich könnte man sagen, dass der Vermieter hier dieses oder jenes Recht hat, da Kosten umzulegen, die ihm hierdurch entstehen. Doch wo die zuständigen Arbeiter hernehmen und wie verhindern, dass die Miete mal eben 500 € im Monat teuerer würde für jede beteiligte Partei? Die Kosten liefen ja auch dann weiter, wenn entsprechend jene Menschen verzögen, die sich da in keiner Verpflichtung gesehen haben. Diese Kosten bedeuten dann ebenso einen wirtschaftlichen Schaden für den Vermieter, der die Arbeitsleistung natürlich kaum an und ausschalten kann, wie einen Lichtschalter. Es ist unvorstellbar für mich, dass es hier individuelle Regelungen geben muss, anstelle ganz allgemeiner, klar verständlicher Regelungen durch das Gesetz!
Im Falle Dorf, im Falle Stadt, im Falle Ein- oder Mehrfamilienhaus. Das kann doch wohl kaum so schwer sein. Und jedem dürfte sich automatisch auch derartiges erschließen, denn man müsste lediglich gedanklich mal an jeder Position gewesen sein, um zu realisieren: „Ja, das ist doch offensichtlich richtig! Die Pflege gehört dazu.“
Ebenso hat der Vermieter ja zu handeln, wenn bekannt ist, dass untragbare Schäden im Wohnraum oder Haus vorhanden sind. Er ist dazu verpflichtet worden! Warum werden es Mieter nicht ganz automatisch auch?