Rechte und Pflichten des Vermieters

Es gibt viele gute Gründe, als Vermieter tätig zu werden. Zum einen besitzt man die Immobilie ohnehin, die schließlich auch bei Leerstand Instandhaltungskosten verursacht. Außerdem ist es auf diese Weise möglich, Kapital zu generieren und Menschen dabei noch zu einem Dach über dem Kopf zu verhelfen. Doch welche Rechte und Pflichten haben Vermieter überhaupt? Was ist gesetzlich vorgeschrieben, und was sollte man erfüllen?

Der Vermieter haftet (immer?) für seine Wohnung

Oft unterschätzt und dennoch eine Tatsache: Vermieter haften für ihre Wohnungen, auch dann, wenn der Mieter zum Beispiel einen Brand verursacht. In dieser Sache hat der Bundesgerichtshof (kurz BGH) beschieden, dass auch dann die Mietsache vom Vermieter in Stand zu halten ist.

Die Mietsache ist insofern bei der Übergabe an den Mieter und während der Vermietungszeit vom Vermieter immer in Stand zu halten. Der normale Verschleiß ist dabei völlig im Rahmen des normalen Gebrauchs und ebenfalls vom Vermieter auszugleichen, so etwa kleine Beschädigungen in der Fensterfassung, Befestigungsschäden von Nägeln, Dübeln, Abnutzungen an sanitären Einrichtungen, verstopfte Rohre oder Leckagen an der Leitung.  Dabei ist es egal, ob den Vermieter eine direkte Schuld am Schaden trifft oder nicht.

Ganz anders hingegen sieht es bei willkürlichen oder fahrlässigen Beschädigungen der Wohnung aus, die der Mieter selbst zu verantworten hat.  Denn er ist nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch verpflichtet, mit der Mietsache pfleglich umzugehen. Dann allerdings dürfen die Reparaturen nur sehr begrenzt vom Mieter selbst ausgeführt werden, etwa im Falle des Wechsels einer Glühbirne. Komplexe und gefährliche Aufgaben sollten von Profis übernommen werden.

Sollte der Vermieter für die Schäden haften, der Mieter also nicht willkürlich oder fahrlässig gehandelt haben, zählt es zu den Pflichten des Mieters, seinen Vermieter schnellstmöglich über die entstandenen Schäden aufzuklären, sodass er sich um die Reparaturen kümmern kann. Ansonsten können zusätzliche, überflüssige Schäden drohen, die durch frühzeitiges Reparieren abzuwenden gewesen wären. Sollte der Vermieter seinerseits nicht recht bald handeln, um etwaige Schäden zu reparieren oder defekte Teile zu ersetzen, kann der Mieter diese professionell behandeln lassen und die Rechnung an den Vermieter weiterleiten. Dazu ist es allerdings notwendig, dass bei einer Reparaturmöglichkeit keine komplett neuen Teile eingesetzt werden.

Es liegt im Rahmen des Möglichen, beim Auszug Schönheitsreparaturen von dem Mieter zu verlangen. Grundsätzlich liegt diese Pflicht zwar beim Vermieter, allerdings kann dieser versuchen, die Pflichten auf die Mieter zu übertragen. Diese Übertragung muss also wirksam sein. Nicht wirksam ist sie beispielsweise dann, wenn der Vermieter die Wohnung unrenoviert übergibt, von den Mietern eine ebensolche Renovierung aber für den Auszug anfordert. Damit würde man praktisch vom Mieter verlangen, die Wohnung in einem besseren Zustand zurückzugeben, als sie bezogen wurde.

Der Vermieter darf indes nicht verbieten, dass die Wohnung in den von den Mietern präferierten Farben gestrichen wird. Allerdings ist es sehr wohl möglich, die Rückgabe der Wohnung mit weiß gestrichenen Wänden zu verlangen.

Sollte allerdings keiner der genannten Fälle eingetreten sein, dürfen von den Mietern folgende Schönheitsreparaturen verlangt werden:

  • Tapezieren
  • Anstreichen und Kalken von Decken und Wänden
  • Streichen der Fußböden, Heizkörper und Heizungsrohre
  • Streichen der Innentüren, Fenster und Außentüren von innen

 

Rauchmelder – Pflicht!

Rauchwarnmelder gehören mittlerweile obligatorisch in Wohnungen und sind somit vom Vermieter, also vom Besitzer, in Stand zu setzen und zu warten.  Allerdings gelten in den verschiedenen Bundesländern diverse unterschiedliche Vorgaben zu den Räumlichkeiten, in denen entsprechende Melder installiert sein müssen.

Kommen Vermieter der Pflicht je nach Bundesland nicht nach, die Wohnungen mit Rauchwarnmeldern auszustatten, können Mieter dies der Bauaufsicht melden. Ein solches Fehlverhalten zöge dann für den Eigentümer immense Kosten nach sich. Indes ist die Installation der Rauchmelder selbstverständlich kostspielig, wobei verschiedene Möglichkeiten zur Anschaffung durchaus wahrgenommen werden können. So bieten verschiedene Ablesedienste, Schornsteinfeger und ähnliche Anbieter derartige Warnmelder auch zur Miete an. Diese überprüfen sie dann regelmäßig und tauschen sie notfalls aus.

Wer die Rauchmelder selbst kaufen und installieren will, hat die Wahl zwischen sehr unterschiedlichen Modellen im Preis-/Leistungsverhältnis. Während insbesondere die günstigen Modelle teilweise nur mit fünf Euro zu Buche schlagen, dafür aber sehr häufig gewartet werden müssen, sind bessere Exemplare mit entsprechend lang haltenden Batterien zwar wartungsärmer, aber auch deutlich teurer.

So oder so sind fast alle Optionen günstiger als die Strafzahlung vom Bauamt, die nicht selten mit fünfstelligen Beträgen zu Buche schlägt.

Der Mietvertrag

Im Mietvertrag müssen grundsätzlich alle zukünftigen Mieter aufgeführt sein. Diese müssen auch unbedingt schreiben. Zusätzlich  sollten Ausweisnummer, Geburtsdatum und der Geburtsort mit dabei sein. Eine Erklärung der Miete und Nebenkosten ist genauso Teil des Mietvertrages wie diejenige über mögliche Mieterhöhung und die Mietdauer.

Die Kündigungsfrist beträgt in der Regel drei Monate und sollte spätestens am dritten Werktag eines Monats zulässig. Ansonsten verschiebt sich die Frist wiederum nach hinten. Ansonsten ist die Kündigung formlos und schriftlich einzureichen.

Nach dem Mietende muss die Kaution spätestens sechs Monate nach Mietende zurückerstattet werden. Diese Frist gilt für die Entdeckung etwaiger „versteckter Mängel“. Ansonsten dürfen Teile der Kaution lediglich für noch nicht abgerechnete Nebenkosten verwendet werden.

Um etwaige Mängel feststellen zu können, sollten Vermieter stets ein Abnahme- bzw. Übergabeprotokoll vornehmen. Dabei können Schäden oder vom Mieter zu übernehmende Reparaturen festgehalten werden.  Sonderregelungen bezüglich der Renovierung der Wohnung sind im Protokoll festzuhalten.

Die Nebenkostenabrechnung

Die Nebenkostenabrechnungen müssen transparent sein und sauber erfolgen. Instandhaltungskosten dürfen zum Beispiel nicht auf den Mieter abgewälzt werden. Eine klare Gliederung hilft auch immens, um den Willen zur transparenten Abrechnung deutlich zu machen.

Es gibt eine Reihe von Dingen, die auf jeden Fall auf der Nebenkostenabrechnung aufgeführt werden sollten.

  • Angabe und Erläuterung des Umlageschlüssels
  • Angabe der abgerechneten Wohnung
  • Berücksichtigung der vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen
  • Berechnung des Mieteranteils
  • Zusammenstellen der Gesamtkosten
  • Angabe des Abrechnungszeitraumes
  • Zeitpunkt der Erstellung

Auf den Mieter können dabei seit 2011 die Kosten für die Prüfung der Wasserqualität umgelegt werden. Zusätzlich zahlen Mieter regelmäßig die Wartung der Brand- und Rauchmelder sowie die Reinigung der Dachrinnen.

Allerdings muss die Nebenkostenabrechnung allerspätestens zwölf Monate nach Ende der Abrechnungsperiode erfolgen – Vermieter sollten diese Frist unbedingt einhalten, denn sonst muss der Mieter keinerlei Nachforderungen bezahlen. Ansprüche auf zu hohe bezahlte Kosten seitens des Mieters bestehen allerdings auch über das Jahr hinaus.

Behauptet der Mieter, die Vermieterseite hätte gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen, liegt die Nachweispflicht bei der Mietpartei. Wirtschaftlichkeit heißt in diesem Fall, dass die Nebenkosten einerseits verhältnismäßig und andererseits notwendig sein müssen.

Mieterselbstauskunft

Um sich vor Ausnutzungen seitens des Mieters zu schützen, ist es legitim, gewisse Auskünfte vor der Vermietung zu verlangen. Grundsätzlich sind Mieter zur finanziellen Selbstauskunft keineswegs verpflichtet. In der Regel geben sie allerdings dann freiwillig Auskunft, wenn mehrere Interessenten zur Verfügung stehen. Zur Sicherheit des Vermieters und den erhöhten Chancen auf den Mietvertrag der Gegenseite ist die Prüfung der Interessenten-Bonität auf jeden Fall sinnvoll.

Zum Besichtigungstermin dürfen aber nur wenige Informationen wie Name, Vorname und Anschrift erfragt werden. Ob eine Tierhaltung beabsichtigt ist, darf der Vermieter ebenfalls erfragen. Bahnt sich der Vertrag an, dürfen aber schon weitere Informationen eingeholt werden, etwa die Anzahl der einziehenden Personen, die Frage, ob ein Insolvenzverfahren gegen die Mieter läuft oder die allgemeinen Einkommensverhältnisse der Interessenten. Die pauschale Frage nach dem Arbeitgeber und dem derzeitigen Arbeitgeber ist ebenso legitim, nicht aber die Dauer der Anstellung.

Unzulässig hingegen sind Fragen über die weltanschaulichen und religiösen Zugehörigkeiten des Bewerbers oder Erkundigungen nach seiner Ethnie. Partei- und Vereinsmitgliedschaften gehen die Vermieter ebenso wenig etwas an wie etwaige Vorstrafen oder laufende strafrechtliche Ermittlungen.

 

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