Haben Sie Schimmel an der Wand entdeckt, Ihre Heizung funktioniert nicht richtig oder Ihr Nachbar ist dauerhaft zu laut? Bei bestimmten Mängeln in der Wohnung können Mieter die Miete mindern, bis der Vermieter das Problem behoben hat. Doch wann liegt ein Mietmangel vor? Und um wie viel Prozent dürfen Sie die Miete mindern?
Wann kann der Mieter die Miete mindern?
Undichte Türen und Fenster, Schimmel in der Wohnung, Baulärm oder zu laute Nachbarn, eine kaputte Heizung – das alles sind typische Mietmängel. Gut zu wissen: Ein Mietmangel muss nicht unbedingt vom Eigentümer verschuldet sein. Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) hat der Gesetzgeber geregelt, dass der Mieter das Recht auf Mietminderung hat, wenn der Mangel den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache erheblich einschränkt (§ 536 BGB). Doch nicht jeder Mangel führt automatisch dazu, dass Mieter auch die Miete mindern dürfen.
Bei einer ausgefallenen Heizung ist dies sicherlich ebenso der Fall wie bei Baulärm, der ein normales Gespräch unmöglich macht. Ein defekter Lichtschalter im Hausflur ist dagegen ärgerlich, aber kein erheblicher Mangel. Wichtig: Ob im konkreten Fall ein Mangel vorliegt, hängt auch davon ab, was Mieter und Vermieter vertraglich vereinbart haben und ob der Mangel schon vorher vorhanden war.
Wie geht man bei einer Mietminderung richtig vor?
Wenn Sie einen Mangel feststellen sollten Sie überlegen, ob dieser Mangel die Nutzung der Wohnung beeinträchtigt oder nicht. Ein tropfender Wasserhahn ist kein Grund, die Miete um 100 Euro zu mindern, auch wenn das Geräusch möglicherweise nervt. Solange sich das Bad trotzdem uneingeschränkt benutzen lässt, ist das kein Mangel, der eine Mietminderung rechtfertigt.
Teilen Sie der Hausverwaltung oder dem Vermieter mit, welches Problem Sie in Ihrer Wohnung haben. Wenn Sie sich rechtlich absichern wollen, machen Sie das am besten per Fax oder Einwurf-Einschreiben.
Setzen Sie auch eine angemessene Frist für die Behebung des Mangels. Wenn es sich um einen erheblichen Mangel handelt, können Sie auch gleich ankündigen, dass Sie die Miete mindern werden oder aber die Miete nur unter Vorbehalt bezahlen. Das gibt Ihnen die Möglichkeit, die Miete auch rückwirkend zu mindern. Falls der Vermieter nicht reagiert, können Sie die Miete ohne weitere Ankündigung mindern.
Informieren Sie sich vorab, um wie viel Sie die Miete mindern dürfen. Auskunft geben spezialisierte Anwälte oder der Mieterverein. Sie können sich auch an Mietminderungstabellen orientieren, die auf diversen Gerichtsurteilen basieren. Wichtig ist, dass Sie als Berechnungsgrundlage die Bruttomiete für den Zeitraum nehmen, in dem der Mangel wirklich bestand.
Wenn der Vermieter den Mangel behoben hat, müssen Sie die Miete wieder in voller Höhe zahlen. Falls der Vermieter die Mietminderung nicht oder nicht in voller Höhe anerkennt, sollten Sie zunächst das Gespräch mit ihm suchen. Falls gar keine Einigung zustande kommt, muss gegebenenfalls ein Gericht entscheiden.
Grundsätzlich sollten Mieter, die wegen eines Mangels die Miete mindern wollen, auf die Verhältnismäßigkeit achten.
Welche Mietmängel gibt es?
Wenn ein Mietmangel vorliegt, hat man als Mieter bestimmte Rechte. Zuallererst steht ihm das Recht zu, den Mangel beseitigen zu lassen. Der Vermieter ist verpflichtet, Mängel innerhalb einer angemessenen Zeit zu beseitigen. Folgende Mängel wurden in der Vergangenheit durch verschiedene Gerichte anerkannt (diese Liste ist nicht abschließend):
- unzureichende bzw. fehlende Warmwasserversorgung
- Gestank im Treppenhaus
- Verschattung durch Baumbestand
- Ausfall der Telefon- und Internetverbindung
- undichte Fenster und Türen
- Baulärm/Lärmbelästigung
- Schimmelbildung
- mangelhafte/defekte Heizung (v. a. in den Wintermonaten)
Wichtig: Die Höhe der Minderung muss immer im Einzelfall geklärt werden. Eine gesetzliche Vorschrift, wie hoch die Minderung sein muss, gibt es nämlich nicht. Was eine angemessene Minderung ist, entscheiden die Gerichte, daher lassen sich nur schwer allgemeine Aussagen treffen. In vielen erfolgreichen Fällen wurde allerdings eine Mietminderung von 5 % bis 25 % festgelegt.
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Cornelia Lang
Redakteurin/Content Manager
anwalt.de services AG
www.anwalt.de
Ein Kommentar zu “Wichtige Tipps zur Mietminderung – was Mieter wissen sollten”