Mietminderung

„Mietminderung“ – Was verbirgt sich dahinter? Rechte und Pflichten für Vermieter und Mieter

Worin bestehen die Eckpunkte hinsichtlich einer Mietminderung

Die eigenen 4 Wände – selbst wenn diese zur Miete bewohnt werden – gelten für sehr viele Menschen als erstrebenswert.
Bei einer Wohnung, für welche Sie Mietzins entrichten, sind individuelle Vereinbarungen und allfällige Punkte im Mietvertrag verankert. Die Essenz verbirgt sich dahinter, dass sowohl der Mieter, als auch der Vermieter gleichermaßen Rechte wie auch Pflichten haben.

Unter gewissen Voraussetzung kann der Mieter sein Recht auf eine sogen. Mietminderung geltend machen.

Abschluss eines Mietvertrages – Wie erfolgt die Herangehensweise?

Grundsätzlich gilt, dass der potentielle Mieter die Wohnung vorher besichtigt. Hierbei nimmt er diese in Augenschein und wird dabei über event. Mängel vom Vermieter zusätzlich in Kenntnis gesetzt. Diesfalls kann man sich hinsichtlich des Mietbetrages einvernehmlich arrangieren. Bei Mängel, welche von Beginn an ersichtlich waren, besteht für Sie später jedoch keinerlei rechtl. Anspruch auf eine Herabsetzung der Miete.
Sollte der Vermieter jedoch Mängel, Defekte od. Schäden arglistig verschwiegen haben und ihm dies entsprechend nachgewiesen werden, ist das Recht auf Ihrer Seite als Mieter. In Einzelfällen kann ein Sachverständiger ein Gutachten erstellen und somit ggf. eine Aufrollung der Mietkostensenkung rückwirkend erfolgen.

Welche Voraussetzung müssen nun für eine Mietminderung gegeben sein?

Wenn Mängel auftreten, welche bei Abschluss des Mietvertrages noch nicht aktuell waren, besteht darauffolgend ein Anspruch auf Mietminderung. Der Mieter kann über den gesamten Zeitraum der speziellen Einschränkung von diesem Recht Gebrauch machen.

Dazu müssen Gründe vorliegen, welche in einem gewissen Umfang die Wohn- und Lebensqualität verringern.

Beispielgebend hierfür:

  • Schimmelbildung
  • Baulärm durch angrenzende Baustelle
  • Schäden an Fenster und Türen
  • Schädlingsbefall
  • Geruchsbelästigung aus externer Herkunft
  • infrastrukturelle Defekte
  • Probleme mit Heizung oder Elektrik
  • erhöhter Lärmpegel von Nachbarn

Ähnlich ist es auch gelagert, wenn diverse Einrichtungs- od. Nutzgegenstände Mängel aufweisen.

Welche Regeln sind dabei von beiden Seiten einzuhalten?

Die Annahme besteht wie folgt, indem der Mieter den allgemeinen Wohnungszustand mit seiner Unterschrift im Mietvertrag akzeptiert hatte.
In [strong]späterer Folge[/strong] tritt ein Defekt od. Mangel auf, welcher [u]nicht[/u] vom Mieter verursacht wurde.

Wichtig ist hierbei, dass Sie als Mieter unverzüglich den Vermieter von den aufgetretenen Mängeln bzw. Defekten in Kenntnis setzen.
Sollte dies nicht möglich sein, kann es sich als nützlich erweisen, wenn Sie die Faktenlage mittels Fotos dokumentieren. Diesfalls könnte eine [u]rückwirkende Herabsetzung[/u] der Miete Gewicht bekommen.

Daraufhin ist der Vermieter dazu verpflichtet, den Schaden hinreichend zu beseitigen bzw. zu beheben. Hinsichtlich einer Frist können Sie mit ihm eine Übereinkunft treffen.
Bis zur vollständig erfolgten Behebung steht Ihnen ein Anspruch auf (aliquotierte) Herabsetzung der Miete zu.
Sollte der Mangel aus nachvollziehbarem Grund [u]nicht[/u] behebbar sein, gilt dies sinngemäß unbefristet.
Die Pflicht des Vermieters besteht darin, den Schaden nachhaltig und nicht nur oberflächlich zu beheben. Dies bedeutet im Falle eines Heizungsdefekts gilt der Mangel als [u]nicht behoben[/u], wenn die Heizung anschließend nur noch bzw. noch immer zeitweise ausfällt.

Sollten es hierbei zu Streitigkeiten kommen, können Sie explizit darauf hinweisen, dass Sie die Miete weiterhin nur mehr „unter Vorbehalt“ entrichten. In der weiteren Folge sollte die Rechtslage dbzgl. abgeklärt werden.

Es ist allerdings nicht ratsam, wenn Sie Ihre Mietreduzierung auf eigene Faust vornehmen. Nachdem dies einer fachkundigen Expertise unterzogen wurde, könnten Ihnen folglich [u]Nachzahlungen[/u] ins Haus (resp. in die Wohnung) stehen.

Richtige Vorgehensweise und korrekte Abfolge

1.) Inkenntnissetzung des Vermieters unmittelbar nach Entdeckung des Defekts oder Mangel. Erledigen Sie dies erst telefonisch und belegen Sie die [strong]Mängelrüge[/strong] daraufhin schriftlich (Email).
2.) Im Zuge dessen sollten Sie dem Vermieter ein Frist zur Mängelbehebung setzen. Natürlich in zeitlich machbarem Ausmaß.
3.) Festlegung der Minderungsquote. Diese bezieht sich stets auf den konkreten Fall und unterliegt somit keinem gesetzlichen Richtwert. Hierbei gilt es eine – für beide Seiten akzeptable – Übereinkunft zu treffen. Erforderlichenfalls kann dazu der Fachmann eine Bewertung abgeben oder gar ein Gerichtsspruch erfolgen.
4.) Nach finanzieller und fristbezogener Vereinbarung erfolgt die Mängelbeseitigung. Dazu müssen Sie dem Vermieter (und ggf. hinzugezogenen Handwerkern) Zutritt zu Ihrer Wohnung gewähren, vor allem, wenn dazu eine rechtzeitige Verständigung erfolgte. Sollten Sie hierbei wenig kooperativ sein bzw. die angestrebte Behebung erschweren, erlöschen in der Folge die Pflichten des Vermieters.

[u]Konkrete Fälle, welche von einer nachträglichen Herabsetzung der Miete ausgenommen sind:[/u]

– Der Schaden od. Mangel war bereits bei Unterzeichnung des Mietvertrages augenscheinlich und dem Mieter bekannt.
– Der Mieter hat den Schaden bzw. Mangel selbst verursacht (event. Vorsatz ist hierbei unerheblich)
– Der Mieter hat diesfalls eine [strong]Meldepflicht[/strong] und er kommt dieser [u]nicht[/u] od. erst mit deutlicher Verspätung nach.
– Ein Vermerk im Mietvertrag sieht vor, dass Sie als Mieter ggf. eine Schadensbehebung in Eigenregie zu übernehmen haben.

In folgenden, unerheblichen Fällen besteht ebenso keinerlei Anspruch:

  • Bei sehr kurzem Ausfall der Heizung oder bei der Unterschreitung der erforderlichen Heizleistung von bis zu 1 Grad Celsius.
  • Dies gilt auch bei defekten Steckdosen oder schadhaften Keller- oder Treppenhausbeleuchtungen.
  • Einmalige bzw. seltene Lärmbelästigung seitens der Nachbarn (dies schließt seltenes Hundegebell ebenso mit ein).
  • Optische Mängel an Türschwellen, fehlende Sesselleisten oder kleinere Haarrisse in Wand bzw. Zimmerdecke.
  • Falls bei älteren, allerdings [u]intakten[/u]Fenstern in gekipptem Zustand deren Neigung zu gering ist, hält sich der Vermieter ebenso schadlos.
  • Zudem stellt ein nicht vorhandener Waschmaschinenanschluss keinen driftigen Grund dar.

Natürlich steht es beiden Parteien es frei, bezügl. obiger Fälle dennoch eine Übereinkunft zu treffen.

Das Ausmaß einer eventl. Mietminderung

Das Thema ist durchaus komplex und vielschichtig gelagert. D. h. hierbei kommt kein pauschal geregelter Richtsatz zur Anwendung. Vielmehr spielen zur Bewertung einige separate Parameter eine Rolle.
Natürlich wird erstmal der Mangel selbst als solcher definiert. Dabei ist es nicht unwesentlich, ob die gesamte Wohnung betroffen ist oder auf wie viele bzw. welche Räume sich der Mangel auswirkt.
Ebenso relevant ist der Umstand, inwiefern Sie als Mieter dadurch eine Einschränkung (jedweder Art) erfahren.
Als Berechnungsbasis dient hierzu die [strong]Brutto-Miete[/strong], in welcher die Heiz- u. Nebenkosten inbegriffen sind.
Bei sehr geringfügigen Mängeln kann sich der Prozentsatz der Herabsetzung auf lediglich 1 % belaufen. Dieser steigert sich je nach Wirkungsgrad und ebenso, falls grobe Fahrlässigkeit gegeben ist.
Bei massiver Gesundheitsgefährdung könnte dies bis hin zu einer 100%igen Minderung führen.

Wenn Sie auf online Portalen „Mietminderungstabellen“ finden, bedenken Sie, dass diese [u]nicht[/u] als rechtsverbindlich gelten.
Diese gelten lediglich als Anhaltspunkt. Dabei werden realistische, prozentuelle Abschläge aufgeführt, welche vorrangig zur Orientierung dienen.

Dazu können Sie kompetente Unterstützung von einem Anwalt, welcher spezialisiert auf das Mietrecht ist, einholen.

Legen Sie jedoch den prozentuellen Anteil der Mietminderung [strong]nicht nach eigenem Ermessen[/strong] fest. Falls hier eine Fehlberechnung oder gar Unrechtmäßigkeit festgestellt wird, kann dies für Sie weitreichende Folgen in sich bergen. Eine Vorenthaltung des korrekten Mietbetrages wird meist eine Mietrückstandsforderung nach sich ziehen. Im schlimmsten Fall könnte der Vermieter auch eine [u]fristlose Kündigung[/u] des Mietvertrages zur Geltung bringen.

Mieter und Vermieter gehen mit der Vertragsunterschrift ein geschäftliche Bindung ein. Dabei haben beide Parteien einen gewissen Rechtsanspruch unter Bedachtnahme auf ihre Pflichten. Hierbei ist es stets von Vorteil, wenn Sie als Mieter von Beginn an ein umgängliches und positives Verhältnis zu Ihrem Vermieter herstellen. Dies alleine stellt bereits eine Basis für einvernehmliche Lösungen dar, sollte es zu mancherlei Unregelmäßigkeiten kommen.
In kniffligen Einzelfällen jedoch werden die Paragraphen des Mietrechts bemüht, was oftmals in einem Richterspruch resultiert.

Bei einem Mindestmaß an Diplomatie-Fähigkeit und Bereitschaft zur Kommunikation sollte es jedoch keines Rechtsbeistands und Gerichtstermines bedürfen.
Sollte folglich ein Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter herrschen, welches keinerlei Streitigkeiten aufweist, wird einem angenehmen Mietklima und somit einer ansprechenden Lebensqualität nichts mehr im Wege stehen.