Die Erhöhung der Miete bei Neuvermietung ist ein häufig diskutiertes Thema, das sowohl Vermieter als auch Mieter betrifft. Es ist wichtig, die rechtlichen Rahmenbedingungen zu verstehen, um sowohl die Rechte der Vermieter als auch die der Mieter zu wahren. Im Folgenden werden die wesentlichen Aspekte und Regelungen erläutert, die bei einer Mieterhöhung bei Neuvermietung zu beachten sind:
Festlegung der Miete bei Neuvermietung: Flexibilität und Grenzen
Wenn eine Wohnung neu vermietet wird, besteht theoretisch die Möglichkeit, die Miete nach eigenem Ermessen festzulegen. Anders als bei einer bestehenden Miete während eines laufenden Mietverhältnisses gibt es keine festgelegten Grenzen oder Prozentsätze, an die sich Vermieter halten müssen. Der örtliche Mietspiegel kann zwar als Orientierung dienen, jedoch sind Vermieter nicht rechtlich dazu verpflichtet, sich an diesen zu halten. Diese Freiheit bei der Festlegung der Miete wurde jedoch durch die Einführung der Mietpreisbremse im Juni 2015 eingeschränkt, welche darauf abzielt, exzessive Mietsteigerungen zu begrenzen. Demnach darf die Miete bei Neuvermietung in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass die Auslegung und Umsetzung der Mietpreisbremse je nach Bundesland und Gemeinde unterschiedlich sein kann. Einige Regionen haben strengere Vorschriften und Regelungen als andere.
Wichtig zu beachten: Selbst wenn die Mietpreisbremse in Ihrem Fall nicht gilt, ist es ratsam, bei geplanten Mieterhöhungen nach Neuvermietungen zurückhaltend zu sein. Das Überschreiten angemessener Mietgrenzen kann als Wucher angesehen werden, was strafrechtliche Konsequenzen nach sich ziehen kann. Wucher liegt beispielsweise vor, wenn Sie eine Wohnung zu einem Preis vermieten, der mehr als 20 Prozent über der Vergleichsmiete liegt und der Mieter gezwungen ist, diesen überhöhten Preis zu zahlen. Dies könnte der Fall sein, wenn keine anderen Wohnungen verfügbar sind und der Mieter dringend eine Bleibe in einer neuen Stadt benötigt, beispielsweise aufgrund eines neuen Arbeitsplatzes.
Ausnahmen von der Mietpreisbremse bei Neuvermietung
Trotz der allgemeinen Regelung der Mietpreisbremse gibt es bestimmte Ausnahmen, die Vermietern erlauben, von den Beschränkungen abzuweichen. Zum Beispiel gelten Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden, sowie umfassend modernisierte Wohnungen, die in einen nahezu neuen Zustand versetzt wurden, nicht als betroffen von der Mietpreisbremse. Zusätzlich besteht ein Bestandsschutz für Vermieter, die ihre Wohnung bereits seit langer Zeit zu einer Miete über den festgelegten Höchstgrenzen vermieten.
Neubauten: Wenn Sie eine Wohnung neu vermieten, die erstmals nach dem 1. Oktober 2014 vermietet wurde, wird dies rechtlich als Neubau betrachtet und fällt nicht unter die Bestimmungen der Mietpreisbremse.
Modernisierungen: Durch umfangreiche Investitionen in Ihre ältere Wohnung, die einen nahezu neuwertigen Zustand herstellen, haben Sie die Möglichkeit, die zukünftige Miete frei festzulegen.
Wissenswert: Falls Sie Ihre Wohnung bereits seit geraumer Zeit zu einer Miete oberhalb der festgelegten Höchstgrenzen vermieten, haben Sie zwar nicht das Recht, den Betrag bei einer Neuvermietung weiter zu erhöhen, sind jedoch auch nicht dazu verpflichtet, ihn zu senken (Bestandsschutz).
Auskunftspflicht bei Neuvermietung
Seit Januar 2019 sind Vermieter verpflichtet, potenziellen Mietern vor Abschluss eines Mietvertrags Auskunft darüber zu geben, wie hoch die Miete ein Jahr vor Ablauf des letzten Mietverhältnisses war. Diese Regelung soll es Mietern ermöglichen, eine eventuelle Überschreitung der Mietpreisbremse frühzeitig zu erkennen und gegebenenfalls entsprechende Maßnahmen zu ergreifen. Vermieter können jedoch auch Ausnahmen angeben, um dennoch eine Mieterhöhung bei der Neuvermietung durchzuführen.
Mieterhöhung nach Vertragsabschluss
Nach Abschluss des Mietvertrags gelten spezifische Bedingungen für Mieterhöhungen. Die Kappungsgrenze legt beispielsweise fest, dass die Miete innerhalb eines bestimmten Zeitraums nur um einen bestimmten Prozentsatz erhöht werden darf, beispielsweise 20 Prozent innerhalb von drei Jahren. In besonders nachgefragten Regionen kann diese Grenze sogar niedriger liegen, beispielsweise bei 15 Prozent. Außerdem ist die Zustimmung des Mieters für eine Mieterhöhung erforderlich.
Abschließender Tipp: Wenn Sie die Mieterhöhung planbarer und weniger aufwändig gestalten möchten, können Sie die Staffelmiete in Betracht ziehen. Hierbei wird bereits im Mietvertrag eine jährliche Erhöhung der Miete festgelegt. Der Mieter stimmt dieser Regelung pauschal bei Vertragsunterzeichnung zu und muss somit nicht jeder einzelnen Erhöhung separat zustimmen
