Die Begriffe Kaltmiete und Warmmiete begegnen Vermietern und Mietern regelmäßig – doch was genau steckt dahinter? Für private Vermieter ist es entscheidend, diese Unterschiede zu kennen, um rechtssicher zu vermieten, korrekte Mietverträge zu erstellen und potenzielle Konflikte mit Mietern zu vermeiden. In diesem Beitrag erklären wir Ihnen klar und verständlich, wie sich Kalt- und Warmmiete zusammensetzen, welche gesetzlichen Regelungen gelten und worauf Sie als Vermieter besonders achten sollten.
Inhaltsverzeichnis
1. Was ist Kaltmiete?
Die Kaltmiete – auch Nettomiete – ist der Betrag, den der Mieter für die reine Überlassung der Wohnfläche zahlt – ohne Nebenkosten wie Heizung, Wasser, Müll oder Versicherungen.
1.1 Kaltmiete berechnen
Orientiere dich an:
- dem örtlichen Mietspiegel (§ 558c/d BGB),
- Lage, Zustand und Ausstattung,
- ggf. geltender Mietpreisbremse (max. +10 % bei Wiedervermietung).
Beispiel: 70 m² × 8,90 €/m² = 623 € Kaltmiete
1.2 Mietspiegel & Mietpreisbremse
- Seit 2023 Pflicht: qualifizierte Mietspiegel für Städte mit über 50.000 Einwohnern.
- Mietpreisbremse bis mindestens 2029 verlängert – gilt bei Neuvermietung in angespannten Wohnungsmärkten.
- Ausnahmen: Neubau (ab 2014), umfassende Modernisierung oder hohe Vormiete.
2. Warmmiete – Alles drin, was dazugehört!
Die Warmmiete (auch Bruttomiete) setzt sich zusammen aus:
- Kaltmiete
- + umlagefähige Betriebs-/Nebenkosten wie Heizung, Wasser, Müll, Hauswart etc.
2.1 Heizkosten & Verbrauch
Heizkosten müssen laut Heizkostenverordnung mindestens zur Hälfte verbrauchsabhängig abgerechnet werden.
2.2 Nebenkostenabrechnung
- Gültiger Zeitraum: max. 12 Monate, meist 01.01. bis 31.12.
- Zustellung der Abrechnung: bis spätestens 31.12. des Folgejahres.
- Nachfristversäumnis: Nachforderungen ausgeschlossen, Rückzahlungen bleiben verpflichtend.
3. Unterschiede & Tipps für Vermieter
| Merkmal | Kaltmiete | Warmmiete |
|---|---|---|
| Inklusive | reine Wohnüberlassung | + Nebenkosten |
| Berechnung | qm × Mietspiegel | Kaltmiete + Abschläge |
| Vertrag notwendig | – | alle Nebenkostenpositionen aufführen |
| Abrechnung | nicht erforderlich | jährlich mit Frist |
4. Rechtliche Rahmenparameter
- Mieterhöhung: § 557 ff. BGB, max. +20 % in 3 Jahren (Ballungsraum: +15 %)
- Kappungsgrenze: in vielen Regionen max. 15 % in 3 Jahren
- Mietpreisbremse: nur bei Neuvermietung, mit Ausnahmen
Fazit
Die Kaltmiete ist die Basis der Mietkalkulation – rechtlich klar definiert. Die Warmmiete enthält zusätzlich alle umlagefähigen Betriebskosten und ist für Mieter meist ausschlaggebend. Eine transparente Darstellung und rechtssichere Vertragsgestaltung sind das A und O für Vermieter.
