Mieterhöhung: Was Mieter wissen müssen!

Viele Mieter erleben es jedes Jahr – der Vermieter möchte die Miete erhöhen. Allerdings müssen Sie als Mieter dieses Anliegen nicht grundlos akzeptieren. Bevor Sie also die Mietererhöhung akzeptieren, sollten Sie die wichtigsten Vorschriften und Regelungen kennen.

Formalien: Hat der Vermieter alle Vorgaben eingehalten?

Ihr Vermieter hat Ihnen eine WhatsApp-Nachricht geschrieben oder Ihnen auf den Anrufbeantworter gesprochen und Ihnen die anstehende Mieterhöhung mitgeteilt? In diesem Fall müssen Sie die Mieterhöhung nicht akzeptieren, denn Ihr Vermieter muss die Mieterhöhung schriftlich (in Textform) z. B. im Rahmen eines Mieterhöhungsschreibens mitteilen. Ebenso muss er darauf achten, dass das Anschreiben an alle Personen geht, die den Mietvertrag unterschrieben haben – und diese müssen dann auch alle der Mieterhöhung zustimmen.

Der wichtigste Punkt ist jedoch, dass der Vermieter die Mieterhöhung begründen muss. Möchte er die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen? Dann lassen Sie von einem Rechtsanwalt prüfen, ob die Voraussetzungen hierfür überhaupt gegeben sind. Außerdem muss der Vermieter entsprechende Fristen einhalten – auch hierauf sollten Sie achten.

Anpassung an ortsübliche Vergleichsmiete: Was muss beachtet werden?

Ihr Vermieter hat Ihnen mitgeteilt, dass er die Miete bis zur ortsüblichen Miete erhöhen möchte? Nach der gesetzlichen Regelung des § 558 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) müssen grundsätzlich einige Anforderungen für die Mieterhöhung vorliegen:

  • Das Mieterhöhungsschreiben muss schriftlich erfolgen.
  • Die Mieterhöhung muss begründet werden.
  • Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden.
  • Aufgrund der Kappungsgrenze darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 15 bis 20 Prozent erhöhen.
  • Die neue Miete ist erstmals mit Beginn des dritten Monats nach Erklärungszugang fällig.

Beide Vertragsparteien finden die Vergleichswerte im jeweilig geltenden ortsüblichen, geltenden Mietspiegel. Als Grund kann auch eine Auskunft aus einer Mietdatenbank oder ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen genannt werden. Zudem kann der Vermieter die Mieterhöhung anhand der Benennung von drei Vergleichswohnungen begründen.

Wichtig ist dabei, dass die drei Wohnungen tatsächlich vergleichbar sein müssen, vor allem im Hinblick auf Größe, Lage und Ausstattung. Außerdem müssen sie bereits jetzt so viel kosten, wie der Vermieter zukünftig für Ihre Wohnung verlangen will.

Hat der Vermieter die gesetzlichen Regelungen und Formalien beachtet, haben Sie als Mieter nach Erhalt des Mieterhöhungsschreibens zwei Monate Bedenkzeit. Lassen Sie in dieser Zeit die Mieterhöhung von einem kompetenten Rechtsanwalt prüfen. Wenn Sie dem Mieterhöhungsverlangen nicht zustimmen, kann Ihr Vermieter innerhalb von drei Monaten eine Zustimmungsklage erheben. Das Gericht muss in diesem Fall klären, ob die Mieterhöhung zulässig ist.

Achtung: Zahlen Sie den erhöhten Mietbetrag, wird das als Zustimmung gewertet.

Mieterhöhung bei Modernisierung: Was sollten Mieter wissen?

Möchte Ihr Vermieter die Miete wegen Modernisierungsmaßnahmen erhöhen, muss er Sie darüber rechtzeitig informieren (§ 555c BGB). Diese Art der Mieterhöhung ist aber nur unter bestimmten Gesichtspunkten zulässig, denn es muss sich dabei auch wirklich um eine Modernisierung und nicht um eine Instandsetzung handeln. Als Modernisierung gilt z. B. eine energetische Sanierung, die zu einer Reduzierung der Betriebskosten führt. Wann ein Mieter eine Modernisierungsmaßnahme dulden muss, ist in § 555d BGB festgelegt. Zudem müssen auch weitere Aspekte beachtet werden:

  • Der Vermieter muss die Maßnahmen drei Monate vor Beginn schriftlich ankündigen.
  • Das Schreiben muss den Grund, Beginn und Dauer sowie Art und Umfang der Modernisierungsarbeiten enthalten.
  • Die Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten müssen im Anschreiben genannt werden.
  • Es muss ein Hinweis auf den möglichen Widerspruch wegen eines Härtefalls festgehalten werden.
  • Die neue Miete ist erstmals mit Beginn des dritten Monats nach Erklärungszugang fällig.
  • Nach Abschluss der Modernisierung muss der Vermieter schriftlich darüber informieren.

Die entstandenen Mieterhöhungskosten kann der Vermieter bis zu 8 Prozent auf die Jahresmiete umlegen. Auch bei der Mieterhöhung bei Modernisierung gibt es eine Kappungsgrenze: Innerhalb von 6 Jahren darf der Vermieter maximal 3 Euro je Quadratmeter veranschlagen. Bei einer Miete unterhalb von 7 Euro je Quadratmeter darf die Miete infolge einer Modernisierung nur um 2 Euro innerhalb von 6 Jahren steigen.

Im Gegensatz zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete ist der Vermieter hier nicht ausdrücklich auf die Zustimmung des Mieters angewiesen. Liegt kein Härtefall vor und Sie zahlen die erhöhte Miete nicht, muss der Vermieter klagen.

In einzelnen Fällen kann sich der Mieter auf die Härtefallregelung berufen. Maßgebend sind die Lebensumstände des Mieters (Einkommen, Höhe der Miete, Inanspruchnahme von Wohngeld). Zudem steht dem Mieter per Gesetz ein Sonderkündigungsrecht zu. Sie können zum einen allein wegen der Modernisierung kündigen (§ 555e BGB), zum anderen wegen der Mieterhöhung infolge der Modernisierung (§ 561 BGB).

Staffelmiete & Indexmiete: Mieterhöhung vertraglich vereinbar?

Vermieter können auch beim Abschluss des Mietvertrages eine vertragliche Mieterhöhung vereinbaren. Hierzu bietet sich entweder ein Staffelmietvertrag oder ein Indexmietvertrag an.

Bei einem Staffelmietvertrag vereinbaren Vermieter und Mieter, dass sich der Mietpreis zu einem festgelegten Zeitpunkt um einen vorher vereinbarten Betrag erhöht. Das Gesetz (§ 557a BGB) sieht unter anderem vor, dass zwischen den einzelnen Mieterhöhungen mindestens ein Jahr liegen muss, ein Kündigungsverzicht seitens des Mieters höchstens für vier Jahre vereinbart werden darf und weitere Mieterhöhungsmöglichkeiten nicht möglich sind.

Wird ein Indexmietvertrag abgeschlossen, legen die Vertragsparteien fest, dass die Höhe der Miete anhand des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird (§ 557b BGB). Der Vermieter muss den Mieter schriftlich über den geänderten Preisindex oder über die jeweilige Erhöhung informieren, zwischen den einzelnen Mieterhöhungen muss mindestens ein Jahr liegen und auch in diesem Fall darf ein Kündigungsverzicht seitens des Mieters höchstens für vier Jahre vereinbart werden.

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So wehren Sie sich gegen eine Mieterhöhung!

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Cornelia Lang
Redakteurin und Content Managerin
anwalt.de services AG