Das Nießbrauchrecht ist ein wichtiges rechtliches Instrument im deutschen Immobilienrecht. Es erlaubt einer Person, eine Immobilie zu nutzen und wirtschaftlich davon zu profitieren, ohne deren Eigentümer zu sein. Besonders bei der Vermögensnachfolge, beispielsweise bei der Übertragung von Immobilien an Kinder, spielt der Nießbrauch eine zentrale Rolle.
Was ist Nießbrauch?
Nießbrauch (§ 1030 BGB) ist das Recht, eine fremde Sache – häufig eine Immobilie – zu nutzen und daraus Erträge zu ziehen, etwa durch Vermietung. Der Nießbraucher darf in der Immobilie wohnen oder diese vermieten, ohne sie selbst zu besitzen. Das Eigentum bleibt beim ursprünglichen Eigentümer oder wird auf einen Dritten übertragen.
Formen des Nießbrauchs
Vorbehaltsnießbrauch: Dieser wird häufig im Rahmen einer Schenkung genutzt. Eltern übertragen beispielsweise das Haus auf ihre Kinder, behalten sich aber das Nutzungsrecht vor – sie dürfen weiterhin darin wohnen oder Mieteinnahmen erzielen.
Zuwendungsnießbrauch: Hier wird einer anderen Person (z. B. dem Lebenspartner) ein Nießbrauchrecht eingeräumt, ohne dass das Eigentum an der Immobilie übertragen wird.
Rechte und Pflichten beim Nießbrauch
Rechte des Nießbrauchers:
- Nutzung der Immobilie (eigene Nutzung oder Vermietung)
- Einnahmen behalten (z. B. Mieten)
- Recht, Dritte in die Immobilie aufzunehmen
Pflichten des Nießbrauchers:
- Erhaltung der Immobilie im ordentlichen Zustand
- Zahlung laufender Kosten wie Grundsteuer, Versicherungen und kleinere Reparaturen
- Keine Veräußerung oder Belastung des Nießbrauchrechts
Rechte des Eigentümers:
- Bleibt rechtlicher Eigentümer
- Darf die Immobilie verkaufen (Nießbrauch bleibt bestehen)
Pflichten des Eigentümers:
- Übernahme außergewöhnlicher Instandhaltungskosten (sofern vertraglich nicht anders geregelt)
Bestellung des Nießbrauchrechts
Ein Nießbrauchrecht an einer Immobilie muss notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden (§ 873 BGB). Nur so ist das Recht rechtlich gesichert.
Steuerliche Auswirkungen
Für den Nießbraucher gilt: Mieteinnahmen müssen versteuert werden, da er als wirtschaftlicher Eigentümer gilt. Bei der Übertragung einer Immobilie mit Nießbrauchvorbehalt verringert sich der steuerpflichtige Wert, da der Kapitalwert des Nießbrauchs abgezogen wird – das kann die Schenkungs- oder Erbschaftssteuer deutlich senken.
Unterschied zum Wohnrecht
Während ein Wohnrecht lediglich das Bewohnen einer Immobilie erlaubt, umfasst der Nießbrauch auch das Recht zur Vermietung und Erzielung von Einnahmen. Zudem darf der Nießbraucher andere Personen in die Immobilie aufnehmen, was beim Wohnrecht eingeschränkt ist.
Fazit
Das Nießbrauchrecht bietet viele Vorteile – insbesondere zur Vermögensübertragung innerhalb der Familie bei gleichzeitiger Absicherung der älteren Generation. Damit beide Seiten – Eigentümer und Nießbraucher – rechtlich abgesichert sind, sollte die Gestaltung des Nießbrauchs durch einen Notar erfolgen. Eine rechtliche Beratung durch einen Fachanwalt für Miet- und Immobilienrecht ist ebenfalls empfehlenswert.
