Verteilerschlüssel für Betriebskosten

Einige Mietverträge verfügen über Klauseln, in denen die Verteilerschlüssel für Betriebskosten klar geregelt wird. Die Betriebsgrundlagen werden auf der Basis der Wohnfläche, Personenzahl, Wohneinheit und Verbrauch berechnet. Die Betriebskostenart entscheidet darüber, welcher Schlüssel angewendet wird.

Verteilerschlüssel nach Anzahl der Personen

Wird der Verteilerschlüssel nur nach der Personenzahl berechnet, bedarf es einer vertraglichen Vereinbarung. Entgegen einer anderweitigen Vereinbarungen kann der einzelne Mieter nicht erwarten, dass ein personenbezogener Maßstab angewandt wird. Der Vermieter ist auch nicht verpflichtet, personenbezogene Gebühren auf alle Personen einzeln umzulegen. Bei Kostenarten wie zum Beispiel Fahrstuhl, Müll, Hausbeleuchtung oder Müll wird die Kostenverteilung nach der Personenzahl gerecht aufgeteilt. Wenn mehrere Personen in einer Wohngemeinschaft leben, dann ist der Verbrauch natürlich entsprechend größer. Auch die Einrichtung des Gebäudes wird mehr genutzt. Kosten wie zum Beispiel für die Sach- und Haftpflichtversicherung, Straßenreinigung oder Grundsteuer können nicht auf die Personenanzahl aufgeteilt werden.

Verbrauchsabhängige Betriebskosten

Seit Jahren hat sich die Berechnung nach dem tatsächlichen Verbrauch der Betriebskosten wie zum Beispiel Heizung, Warmwasser und Wasser bewährt. Diese Berechnung kann von allen Beteiligten nachvollzogen werden und ist daher vielerorts die beliebteste Alternative. Ungerechtigkeiten werden hierdurch vermieden. Natürlich ist es für diese Berechnung wichtig, dass für jede Wohnung Messgeräte vorhanden sind. Der Mieter zahlt nur den Anteil an den Betriebskosten, die für seine Wohnung ermittelt wurden. Immer wenn die Zähler für Wasser und Heizung in der Wohnung vorhanden sind, darf ein Vermieter nicht pauschal abrechnen. Wenn ein Verteilerschlüssel für Betriebskosten nicht speziell im Mietvertrag vermerkt wurde, dann werden laut Mietrecht die Betriebskosten je nach Anteil der Wohnfläche verteilt.

Wenn die Wohnfläche als Umlageschlüssel verwendet wird

Ein Vermieter muss die jeweiligen Betriebskostenvorauszahlungen jedes Jahr abrechnen. Die angefallenen Betriebskosten der Betriebskostenrechnung werden im Einzelnen genau aufgeführt und auf alle Mietparteien aufgeteilt. Laut §556a Abs. 1 Satz 1 BGB ist es erlaubt, den Verteilerschlüssel auf die Wohnfläche (Quadratmeter) umzulegen. Es sei denn es wurde etwas anderes im Mietvertrag vereinbart. Ein erfasster Verbrauch sollte aber immer vorrangig nach dem entsprechenden Maßstab zu verwenden.